深圳房价开跌了,业主亏损60万准备维权,现在还买一二线房子就要亏钱?

作者 投融资俱乐部 2017-4-1
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15年房价是从深圳开始炒起来的,现在深圳开始跌,其他城市继续疯狂,炒过股的朋友应该知道这意味着什么。


深圳新房均价五连跌 成交量创九年新低


距去年的10.4新政已有5个多月的时间,但从深圳楼市的表现来看,目前仍处在调整阶段。根据市规土委的备案数据,2月深圳全市仅成交804套新房住宅,成交均价54778元/平方米,相比去年9月份的成交均价61600元/平方米来看,房价已下跌6800元/平方米。同时有数据显示,2月深圳全市成交新房住宅804套,还创下了2008年后以来的新低。


一手住宅成交环比跌5成


2月份深圳一、二手住宅成交量合计3044套,环比下降30.8%。其中一手住宅零供应,仅有一批次的位于宝安区商业性办公项目获准预售。


去年10月,因为政府督导楼市整改以及落实新规出现过一次零批售,而2月份同样出现一次零批售,这主要由于目前处于市场周期性变化,年初开发商在计划未出台之前不会贸然入市,同时,政府对备案项目的审批需要考虑到市场价格的变动,审批相对谨慎。


根据市规土委的备案数据,2月份一手住宅成交量环比大跌5成,仅804套8.19万平方米,接近2008年同期低位水平。业内人士分析,一方面开发商年初入市积极性不高,其次对商务公寓的结构性政策调控再次提高了市场的敏感度,成交心理难以回升,最后受春节期间备案数据统计延迟影响,导致目前新房成交量跌破千套。


2月福田新房月度零成交


从各区来看,2月份月福田区新房无成交,其他各区成交面积均有不同程度减少。


除福田以外,盐田区成交面积减少最多超过8成,其均价跌幅在全市最大达到3成;其次是南山区,成交面积仅有1.21万平方米,2月环比减少超6成,均价下跌3成。


值得注意的是,龙岗区上月虽然成交量也下跌较多,达到6成以上,但均价却上涨2成。可以看出,目前低价刚需盘在低迷的市场环境中仍保持有一定的优势。除了价格门槛较低性价比较高以外,同样也受政策间接利好。


从价格上来看,2月深圳一手住宅成交均价54778元/平方米,环比下跌3个百分点。值得关注的是,这是深圳房价自2016年10月开始出现的“五连跌”。记者对比数据发现,从去年10月份到今年2月份深圳新房均价分别为55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米、54931元/平方米、54778元/平方米。


不难看出,尽管新房价格下跌的幅度并不大,但政策仍在持续引导价格合理回归,深圳房价目前维持在平稳的状态。


房贷收紧信号明显

首套房贷利率9折优惠或成“标配”


《2017年2月份中国房贷市场报告》的数据显示,全国首套房平均房贷利率为4.47%,呈现持续回涨的态势;首套房首付三成的银行数占比为61.54%;多城首套房利率折扣向9折看齐,预计会有更多的城市、银行参与利率折扣的统一调整。


从全国首套房贷款平均利率走势来看,2月份全国首套房平均利率为4.47%,环比上月上升0.01%。同比去年2月份的4.54%下降0.02%。


继深圳、上海之后,北京、广州、深圳、珠海、佛山已经开始将最低利率折扣上调为9折,这是又一批最低折扣向9折靠拢的城市。未来会有更多的城市、银行参与利率折扣的统一调整。


深圳、上海可以理解为第一批试点最低利率9折的城市,从执行效果来看,新政策以后城市的房贷市场明显趋于平稳。


1首先,最低利率折扣的统一有利于避免银行间不健康不正常的利率竞争,有利于维护市场稳定。2其次,统一最低利率折扣基础上有所上调,在一定程度上可以剔除市场投机者。过低的折扣和首付容易使得大量非刚需客户涌入,导致房产市场火爆,房价飙升。3再次,从购房者角度来说,银行间利率趋于统一,将会有更多的选择空间,可以达到利率折扣普惠的效果。以往银行给出的极低折扣仅针对非常优质客户,对于大多数刚需者毫无意义。


总体来说,今年年房贷市场日趋稳定,更多城市、银行将会统一最低利率折扣,9折或许成为行业标线。


业主亏损60万准备维权,现在还买一二线房子就要亏钱!


这几天,深圳布吉的花语馨花园业主,在网上发帖说,“2016年7月本人以单价4.5万购买了花语馨的房子,现在同一户型的上一层才3.8万/㎡不到,整整亏了60多万。”


因对楼盘降价不满,有人准备召集业主维权,这动作好熟悉,打砸售楼处活动已在运筹帷幄之中。


每逢房价下跌,业主们就开始坐立不安了,开发商当初信誓旦旦说房价要涨到天上去,老子买的房子怎么能贬值呢,你给我赔差价来!


拜托,房子涨了,怎么不见你们把升值部分也返还一点给开发商表示感谢呢?做人要讲点道理嘛。房价涨那么多不降点,你让还没买房的刚需怎么受得了。


言归正传。作为全国楼市的风向标,深圳降价绝对值得引起高度重视,因为每一轮上涨和下跌,深圳市场都要早于全国最先启动,别说二线城市,哪怕是北京上海也只能望其项背。


樱桃断言,半年之后,上海、北京房价也将面临着调整,不信等着看。


不是夸我大深圳,深圳人的市场敏锐度相当高,08年的江湖传奇就不重提了,2014年10月政策放松时,深圳房价率先启动,那时候北京上海还在睡大觉呢。


1、房价为什么要跌了?


深圳人最会利用杠杆资金去撬动资产提高收益倍数,加杠杆时,钱赚到手发软,去杠杆时,也会让你腿哆嗦。看看前年股市熔断的情景是多么壮观,想卖卖不出,开始能成功割肉都算你幸运,虽然楼市不会熔断,但在下跌周期里,房子也不是那么好出手。


人民币马上破7了,插播一条新闻,昨天(三八),离岸人民币兑美元扩大跌幅,日内累计跌逾200点,现报6.9184元,触及1月4日来最低水平。


虽然房贷基准利率还未上调,但银行间利率实际上暗地里已上调了,房贷利率折扣已经减少,未来回到基准是肯定的,加不加息,就看美元什么时候加息了,都说中国经济还在探底,中国不可能加息,不过美国加息,你利率不上调,钱都换美元去了,外汇下降,国家不急吗?过去很多金融危机课都是外汇急剧下降引发的。


另外还有一个信号,从去年下半年以来,原材料上涨很快,钢筋水泥砖头都在上涨,比如在广东湛江,沙子去年11月2000一车,现在2900一车。


原材料一涨价,PPI传导至CPI,利率不升都难。


只要利率上调,钱一收紧,今年M2的目标定为12%,比去年低一个百分点,实际上就是钱收紧的节奏。


信贷宽松,房价涨,信贷收紧,楼市就难受了,特别是利用高杠杆,打着一两年卖掉发大财算盘的投资客,明年就等着哭吧。


2、深圳用特价房试探降价


2016年3月调控后,深圳楼市就开始冷清下来,成交量一直断崖式下滑,虽然房价还在威风凛凛中站岗。


如下图,看看深圳的新盘去化率多低,只有20%!全国倒数第一。



年关一过,开发商就偷偷的以特价房的形式来试探市场了。


最先是深圳坂田的佳兆业城市广场,明明推出特价房,但你要去问售楼处时,人家死咬着不说,跟做贼一样。  


网易记者踩盘走访发现,深圳不止花语馨,包括华策中心城、恒裕嘉城、金地龙城中央等多家开发商都声称项目存在特价房,数量从几套到二十几套不等,但一般这类房源都会有时间限制,比如集中在两个礼拜内推售,卖完无补。


特价房,一般是一轮楼市调整的启动仪式,开发商一开始不可能拿着喇叭大喊我降价了,不然又引来业主打砸,也是怕了。


一般是先把朝向、楼层、户型等较差的单位拿出来做特价房,如果特价房去化效果好,那就继续以这个模式慢慢卖,卖的不好,再拿好点的房子做特价房。


再看下深圳的去化周期,又回到11.7个月了,接下来如果成交量继续下滑,去化周期还会加长,现在新推出的楼盘数量很少,大家都还在观望,因为政府限价,有的开发商又不愿意降价,双方都不妥协。


而且,这两年大丰收,开发商资金充裕,现在也不着急回笼资金。


3、现在一二线千万别再急着买房!


每一轮暴涨之后,市场都需要平息一段时间,等等刚需的收入,让泡沫消化消化,三四年又是一个小周期,不管你是刚需还是投资客,现在最好是不要着急买房,不管一二线的什么城市,只要涨了百分之三五十以上的,都不要买了,既然深圳已经开跌,其它城市只是迟早的事,通常在半年到一年以后会跟着调整,涨了一两倍的,降个20%小意思。


没看到这几天,第二轮调控在排山倒海的来嘛,南昌都限购只允许买一套房。


当然,如果是还没有涨过的三四线,刚需现在可以入手,会补涨,三四线通常是最末端,反应迟钝一两年。


与其匆匆忙忙现在入市去抢滩最后一点残余剩饭,不如等调整一两年后,再去万里挑一,美美的吃一顿山珍海味。


来源:中国内地房地产投融资俱乐部

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